Luật nhà ở mới hướng tới tăng nguồn cung, nhưng người mua sẽ phải còn chờ để thấy tác động. (Hình minh họa Storyblocks.com)
Orange County, California – Đạo Luật ROAD to Housing Thế Kỷ 21 vừa có hiệu lực tại Mỹ, với mục tiêu tăng nguồn cung và cải thiện khả năng chi trả trong lúc giá nhà cũ trung vị (median) đạt mức kỷ lục $440,600. Tuy nhiên, giới chuyên môn cho rằng người mua khó nhận được lợi ích rõ rệt trong thời gian gần, theo MarketWatch hôm Thứ Sáu, 10 Tháng Bảy.
Đạo luật tự động có hiệu lực hôm Thứ Bảy, 11 Tháng Bảy, dù thiếu chữ ký của Tổng Thống Donald Trump. Ông Trump tuyên bố từ chối ký để phản đối việc Thượng Viện chưa thông qua Đạo Luật SAVE America, dự luật yêu cầu người dân cung cấp bằng chứng quốc tịch Mỹ khi ghi danh bỏ phiếu.
Dù ông Trump chưa phủ quyết dự luật nhà ở nhưng theo quy định hiến pháp, một dự luật được chuyển đến tổng thống sẽ tự động trở thành luật sau thời hạn 10 ngày, không tính Chủ Nhật, nếu Quốc Hội vẫn họp và tổng thống chưa ký hoặc phủ quyết.
Đạo Luật ROAD to Housing Thế Kỷ 21 dài 381 trang, gồm 59 điều khoản liên quan đến xây dựng nhà ở, quy hoạch, thẩm định môi trường, nhà tiền chế, khoản vay mua nhà, ngân hàng cộng đồng và hoạt động mua nhà của các công ty đầu tư lớn. Dự luật được Thượng Viện thông qua với kết quả 85-5, sau đó được Hạ Viện chấp thuận với kết quả 358-32.
Tác động trước mắt rất hạn chế
Ông Joel Berner, kinh tế gia cao cấp của Realtor.com, nhận định đạo luật chưa thể làm giá nhà hoặc lãi suất vay giảm ngay. Hai trở ngại lớn nhất đối với người mua vì thế vẫn còn nguyên trong những tháng tới.
Lãi suất vay mua nhà chịu ảnh hưởng chủ yếu từ thị trường trái phiếu, triển vọng lạm phát và chính sách tiền tệ. Đạo luật mới cũng chưa có cơ chế trực tiếp để hạ giá bán của những căn nhà đang được rao trên thị trường.
Theo ông Berner, giá trị chính của đạo luật nằm ở khả năng khuyến khích xây thêm nhà tại những địa phương đang thiếu nguồn cung và có thủ tục phát triển kéo dài. Tuy nhiên, từ lúc quy định được ban hành đến lúc một dự án hoàn tất có thể mất nhiều năm.
Ông cho rằng thị trường Mỹ đang chịu hậu quả từ tình trạng thiếu nhà tích tụ suốt hơn một thập niên. Việc giải quyết sự thiếu hụt ấy cũng cần một thời gian tương ứng, nhất là tại các thành phố có giá đất cao, thủ tục phức tạp và cư dân thường phản đối dự án mới.
Giá nhà lập kỷ lục mới
Đạo luật có hiệu lực giữa lúc khả năng sở hữu nhà tiếp tục là một trong những mối quan tâm lớn của người dân Mỹ.
Theo Hiệp Hội Môi Giới Địa Ốc Quốc Gia (NAR), giá bán trung vị (median) của nhà cũ đạt $440,600 trong Tháng Sáu, tăng 1.8% so với cùng kỳ năm ngoái và là mức cao nhất từng được ghi nhận. Đây cũng là tháng thứ 36 liên tiếp giá nhà tăng so với một năm trước.
Doanh số nhà cũ trong Tháng Sáu giảm 2.4% so với Tháng Năm. Nếu nhịp độ giao dịch này kéo dài suốt 12 tháng, tổng số nhà được bán sẽ tương đương 4.09 triệu căn.
Dù giảm theo tháng, doanh số vẫn tăng 2.8% so với Tháng Sáu năm ngoái. Số liệu mới nhất cho thấy giao dịch không thấp hơn cùng kỳ năm 2025 như MarketWatch nhận định trước đó.
Lượng nhà cũ được rao bán đạt 1.56 triệu căn, tăng 1.3% so với một năm trước. Nguồn cung tương đương 4.6 tháng bán hàng, vẫn thấp hơn mức thường được xem là cân bằng lâu dài giữa người mua và người bán.
Hộ trung vị (median) phải dành khoảng 43% thu nhập
Gánh nặng mua nhà còn thể hiện rõ qua Công Cụ Theo Dõi Khả Năng Sở Hữu Nhà của Ngân Hàng Dự Trữ Liên Bang Atlanta, gọi tắt là HOAM.
Theo số liệu được MarketWatch dẫn, một hộ gia đình có thu nhập trung vị khoảng $86,000, mua căn nhà giá khoảng $404,000 bằng khoản vay cố định 30 năm với lãi suất 6.3%, sẽ phải dành khoảng 43% thu nhập cho chi phí sở hữu nhà.
Tỉ lệ này tương đương hơn $3,000 mỗi tháng. Chi phí gồm tiền gốc, tiền lãi, thuế địa ốc, bảo hiểm nhà và bảo hiểm khoản vay mua nhà.
HOAM giả định người mua trả trước 10% giá nhà và xem chi phí sở hữu nhà ở mức vừa sức nếu chiếm tối đa 30% thu nhập hộ gia đình. Trong ví dụ trên, chi phí này chiếm khoảng 43% thu nhập, cao hơn ngưỡng vừa sức 13 điểm %.
Đẩy nhanh xây dựng nhà ở
Một nhóm điều khoản trong luật nhằm rút ngắn quá trình thẩm định môi trường đối với các dự án nhà ở nhỏ, dự án xây trên đất trống nằm giữa khu dân cư và các công trình sử dụng nguồn tài trợ từ nhiều cấp chính quyền.
Luật cho phép chính quyền tiểu bang, địa phương và bộ lạc đảm nhận thêm trách nhiệm trong tiến trình thẩm định. Một số dự án nhỏ hoặc nằm trong khu vực đã phát triển sẽ được áp dụng thủ tục đơn giản hơn theo Đạo Luật Chính Sách Môi Trường Quốc Gia.
Các thủ tục ngắn hơn có thể giúp dự án khởi công sớm và giảm chi phí tài chính trong thời gian chờ cấp phép. Hiệu quả thực tế vẫn phụ thuộc vào cách các cơ quan liên bang ban hành hướng dẫn và cách từng địa phương áp dụng.
Luật cũng yêu cầu Bộ Phát Triển Nhà Ở và Đô Thị (HUD) xây dựng hướng dẫn về quy hoạch phân khu và sử dụng đất, giúp địa phương xác định những quy định đang cản trở phát triển nhà ở.
Tuy nhiên, chính quyền liên bang chưa giành quyền quyết định quy hoạch từ tiểu bang và địa phương. Các thành phố vẫn có thể duy trì quy định về mật độ, chiều cao, chỗ đậu xe và loại nhà được phép xây. Điều này khiến tác động của luật có thể khác biệt rất lớn giữa các khu vực.
Mở rộng nhà tiền chế
Một thay đổi đáng chú ý khác là mở rộng định nghĩa liên bang về nhà tiền chế.
Theo quy định mới, nhà được sản xuất trong nhà máy vẫn có thể thuộc nhóm nhà tiền chế dù thiếu khung gầm thép cố định. Yêu cầu cũ làm tăng chi phí vật liệu và gây khó cho việc sản xuất nhà nhiều tầng trong nhà máy.
Nhà tiền chế thường có chi phí thấp hơn nhà xây theo phương pháp truyền thống. Việc giảm yêu cầu về khung gầm có thể giúp nhà sản xuất thiết kế thêm nhiều mẫu nhà, kể cả các công trình phù hợp với khu vực đô thị có quỹ đất hạn chế.
Luật cũng yêu cầu Cơ Quan Quản Trị Nhà Ở Liên Bang xem xét các trở ngại đối với việc tài trợ nhà lắp ghép và điều chỉnh lịch giải ngân vốn xây dựng. Các biện pháp này có thể giúp nhà sản xuất và người mua tiếp cận khoản vay thuận lợi hơn.
Hạn chế nhà đầu tư lớn mua thêm nhà
Đạo luật cấm một số công ty đầu tư lớn mua thêm nhà biệt lập dành cho một hoặc hai gia đình.
Quy định áp dụng đối với tổ chức vì lợi nhuận trực tiếp hoặc gián tiếp kiểm soát ít nhất 350 căn nhà. Lệnh cấm bắt đầu 180 ngày sau khi luật có hiệu lực và kéo dài 15 năm.
Luật vẫn dành ngoại lệ cho dự án xây nhà để cho thuê, chương trình cải tạo nhà xuống cấp để cho thuê, một số chương trình giúp người thuê mua lại nhà và những trường hợp bên cho vay tiếp nhận nhà sau tịch biên.
Mục tiêu của điều khoản là giảm cạnh tranh giữa người mua cá nhân và các công ty có nguồn vốn lớn. Tuy nhiên, ông Thom Malone, trưởng nhóm nghiên cứu kinh tế của Cotality, cho rằng lợi ích có thể tương đối hạn chế vì hoạt động mua nhà của các tổ chức lớn đã giảm so với giai đoạn đại dịch.
Theo ông Malone, nhà đầu tư lớn là phần dễ nhận thấy trong cuộc tranh luận về giá nhà, song đây chưa phải nguyên nhân chính của tình trạng thiếu nhà trên toàn quốc. Số nhà được xây, quy định địa phương, chi phí vật liệu, nhân công và lãi suất có ảnh hưởng rộng hơn đến khả năng chi trả.
Nhiều chương trình vẫn chờ Quốc Hội cấp ngân sách
Đạo luật mới chủ yếu sửa đổi quy định và cho phép thành lập một số chương trình thí điểm. Văn bản chưa kèm theo ngân sách để triển khai đầy đủ các chương trình này.
Quốc Hội sẽ phải thông qua ngân khoản trong những dự luật chi tiêu sau đó. Vì vậy, một chương trình dù đã được luật cho phép vẫn có thể bị trì hoãn hoặc chỉ được thực hiện ở quy mô hạn chế nếu chưa được cấp đủ tiền.
Tốc độ triển khai còn phụ thuộc vào ngân sách, nhân sự và quy định hướng dẫn của các cơ quan liên bang. Do đó, việc đạo luật có hiệu lực chưa đồng nghĩa mọi biện pháp trong luật sẽ lập tức được áp dụng trên toàn quốc.
Người thu nhập thấp cần thêm hỗ trợ
Ông Shamus Roller, giám đốc điều hành Dự Án Luật Nhà Ở Quốc Gia, đánh giá đạo luật là một bước tiến quan trọng. Một số biện pháp có thể thúc đẩy xây dựng, hỗ trợ nhà ở nông thôn và giúp cộng đồng phục hồi nhà ở sau thiên tai.
Tuy nhiên, ông cho rằng đạo luật chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu của người nghèo và người lao động có thu nhập thấp. Ông kêu gọi Quốc Hội đầu tư trực tiếp nhiều hơn vào xây dựng nhà ở giá phải chăng, kể cả nhà ở công cộng, đồng thời tăng các biện pháp bảo vệ người thuê.
Các khoản đầu tư trực tiếp có thể tạo thêm nhà dành riêng cho nhóm thu nhập thấp. Trong khi đó, phần lớn biện pháp của Đạo Luật ROAD dựa vào việc giảm thủ tục và khuyến khích khu vực tư nhân xây thêm nhà.
Ý nghĩa thực tế đối với người mua
Đối với người đang tìm mua nhà trong năm 2026, đạo luật khó làm thay đổi ngay giá rao bán, khoản trả trước hoặc lãi suất vay. Người mua vẫn cần dựa vào thu nhập, điểm tín dụng, khoản nợ hiện có và điều kiện tại từng thị trường địa phương.
Lợi ích có thể xuất hiện rõ hơn trong vài năm tới nếu các địa phương rút ngắn thủ tục, cho phép xây thêm nhà và các cơ quan liên bang thực hiện hiệu quả những chương trình mới.
Việc tăng nguồn cung cũng cần đi kèm nhân công, vật liệu, đất xây dựng và hạ tầng cơ sở với chi phí phù hợp. Một dự án được phê duyệt nhanh hơn vẫn có thể bị trì hoãn nếu nhà xây dựng thiếu vốn hoặc chi phí xây dựng quá cao.
Đạo Luật ROAD to Housing Thế Kỷ 21 được hy vọng sẽ đem lại thêm công cụ để giải quyết tình trạng thiếu nhà trong dài hạn. Đối với cuộc khủng hoảng khả năng chi trả hiện nay, tác động sẽ đến chậm và phụ thuộc nhiều vào quá trình thực hiện tại từng địa phương.
Giá nhà kỷ lục, lãi suất quanh 6% và gánh nặng chi phí vượt quá 40% thu nhập vẫn là thực tế mà người mua nhà phải đối diện. Đạo luật mở ra hướng tăng nguồn cung, song chưa thể tự mình đưa giá nhà trở lại mức phù hợp đối với phần lớn gia đình Mỹ.
Ng.Tr.
Theo Người Việt online ngày 20/7/2026
Be the first to comment